它不等於價格永遠不變。這篇只講三件事：不二價管什麼、跟議價制差在哪、為什麼後買的人比較貴。

資料來源：《平均地權條例》、內政部不動產交易實價查詢服務網、實價登錄 2.0 相關公告，查證日 2026 年 8 月 25 日。

重點速看

一、不二價管的是「人」，不是「時間」
同一銷售階段、同一戶別，價格一致；價格會隨銷售階段調整。

二、該問的不是「可以少多少」，是「現在是第幾個銷售階段」
議價空間先被拿掉，標示的就是成交價。

三、後買的人每坪單價可能比較高，那是階段性調價
預售屋要蓋三到五年，成本分階段反映。

四、簽約 30 天內申報，再等一次批次揭露，通常 1～2 個月才查得到
實價登錄每月 1 日、11 日、21 日發布，不是即時連線。

不二價到底是什麼？是價格永遠不變嗎？

不是。它管的是「人」，不是「時間」。真要一個價格從頭賣到尾，等於把三年後的成本風險算進今天的價格，早期進場的人先幫後面的人付錢。

• 管「人」：同一銷售階段、同一戶別，標示價格一致。你可以請業務把同期的價目表拿出來對。
• 不管「時間」：建案要蓋好幾年，成本會動，價格會做階段性調整，這件事寫在下一段。

不二價跟一般的議價制，對買方實際差在哪？

差別不在「便不便宜」，在「你要不要花力氣防守」。

所以該問的問題不太一樣。與其問「可以少多少」，不如問：現在是第幾個銷售階段、下一次調整大概在什麼時候。

01

車位拆算總價含車位就不能直接除

含車位的總價直接除以總坪數，單價通常會被拉低，跟現場聽到的房屋單價不是同一個東西。成屋、中古屋的開價常見是含車位的總價，預售屋則多半把房價、車位分開列，兩者換算出來的單價，基準本來就不一樣。如果你要比較已完工、還沒有人住過的成屋與預售屋，要確認單價計算是不是同一套公式。

02

階段性調價要先看那筆的簽約日期

預售屋要蓋三到五年，我們依整體銷售進度與營建成本做階段性調整。查到的那一筆落在哪一個階段，價格就不一樣，調整以銷售階段為單位。

03

揭露時間差簽約 30 天內申報，再等批次揭露

實價登錄每月 1 日、11 日、21 日發布，不是即時連線。簽約後通常要 1～2 個月才查得到，剛簽完約查不到是正常的。

為什麼後買的人，每坪單價可能比先買的貴？

因為預售屋賣的是還沒蓋好的房子，而蓋的過程要好幾年。我們會依整體銷售進度、營建原物料與人工成本的變動，做階段性的價格調整——早期進場的買方承擔比較長的等待期與工程期風險，拿到的是早期定價。

這是把三到五年的成本變化分階段反映，不是一開始就把最壞情況全算進第一批買方。調整以銷售階段為單位。

另外，2023 年 7 月 1 日起《平均地權條例》第 47 條之 4 限制預售屋換約轉售，「先買了再說，不對再轉掉」這條路關起來了，進場價格因此更重要。

實價登錄上的數字，為什麼跟現場聽到的對不上？

因為算法本來就不同。三個常見原因是車位拆算、階段性調價、揭露時間差——含車位不能直接拿總價除以總坪數，也要先看那筆的簽約日期落在哪一個銷售階段。

簽約 30 天內申報，再等一次批次揭露

實價登錄每月 1 日、11 日、21 日發布，不是即時連線。簽約後通常要 1～2 個月才查得到，剛簽完約查不到是正常的。合約金額就是我們申報登錄的依據。

自己比對的順序：先看簽約日期，再看有沒有含車位

先確認那一筆的簽約日期落在哪一個銷售階段，再確認總價有沒有含車位，最後才比單價。順序反過來比，數字就會對不上。

不二價的範圍：含什麼、不含什麼

主張透明就要把範圍講出來。價目表上會列出的項目包括：房屋總價、車位價格、客變加減帳、全案性活動優惠、付款期程。
價格攤開來讓你自己核對，是我們對客戶最基本的交代。真正的差別不在標語，在你查得到什麼。

關於作者

陳正哲｜聖揚機構總經理。大台中不動產開發公會名譽理事長（2013 至 2016 年擔任理事長），比利時布魯塞爾自由大學碩士，曾任逢甲大學、東海大學兼任講師，並擔任台中市消費爭議調解委員。

不二價常見問題 FAQ

參考文獻

1. 《平均地權條例》第 47 條之 4（預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售之限制）｜全國法規資料庫

2. 內政部不動產交易實價查詢服務網

3. 〈內政部加快不動產實價登錄資料之揭露期程〉｜政府資料開放平臺

（查證日 2026 年 8 月 25 日，法規會修正，以主管機關最新公告為準。）